みなさま、こんにちは！ 株式会社フロンティア技研、チーフの三浦です。
不動産投資を検討していると、物件情報に**「オーナーチェンジ」**という言葉がよく出てきます。これは、普通の不動産売買とはちょっと違った、特殊な取引形態です。
「入居者がいる状態の物件を買う」—一見すると複雑そうですが、実は投資家にとっては大きな魅力があります。今回は、この「オーナーチェンジ」の基本的な仕組みと、投資物件選びで注意すべきポイントを解説していきます！
オーナーチェンジとは？
オーナーチェンジとは、賃貸中のアパート、マンション、戸建て、ビルなどの収益物件を、入居者（賃借人）との賃貸借契約を維持したまま売買することを指す不動産用語です。
つまり、物件の所有権は売主から買主へ移りますが、入居者はそのまま住み続けるため、買主は物件の引き渡しを受けたその日から、新しいオーナーとして家賃収入を得ることができます。
オーナーチェンジ物件の最大のメリットと注意点
オーナーチェンジは、主に不動産投資家にとって有利な取引形態です。
- メリット1. 購入後すぐに家賃収入が発生: 物件を新たに募集・内見・契約する手間や、入居者が決まるまでの空室期間（コスト）が発生しません。投資の初期段階から安定したキャッシュフロー（家賃収入）を見込めるのが最大の魅力です。
- メリット2. 価格が割安になる傾向がある: 入居者がいる状態（居住用の物件として自分で住むことができない状態）で売買されるため、一般的に相場よりも価格が低めに設定される傾向があります。
- 注意点1. 自己居住用としては購入できない: 原則として、賃貸借契約が入居者の権利として保護されるため、買主自身がすぐに住み始めることはできません。将来的に居住したい場合は、賃貸借契約が終了するのを待つ必要があります。
- 注意点2. 既存の賃貸借契約を継承する: 売主と入居者の間で結ばれた賃貸借契約の内容（家賃、敷金、特約事項など）をすべて買主が引き継ぎます。契約内容によっては、買主にとって不利な条件が含まれている可能性があるため、事前の詳細な確認が必須です。
投資物件選びで必ずチェックしたいポイント
オーナーチェンジ物件の購入を検討する際は、以下の点を重点的に確認しましょう。
- 家賃額と周辺相場: 現在の家賃が周辺の相場に対して適正かを確認しましょう。相場より極端に低い場合、将来的にも家賃を上げにくい可能性があります。
- 入居者の属性: 入居者の家賃支払い履歴や、入居期間、入居者の属性（法人契約か個人契約かなど）は、今後の賃貸経営の安定性に直結するため、非常に重要です。
- 敷金の精算: 売買契約時に、売主から買主へ預かっている敷金が正確に引き継がれるか、金額と精算方法を明確に確認することが必須です。
オーナーチェンジ物件は、投資のスタートダッシュを切るには最適な選択肢の一つです。しかし、契約を継承するという特性を理解し、冷静に収支計画を立てることが成功の鍵となります。
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